Häufige Fragen
zum Thema Erbbaurecht – FAQs
In unseren Erbbaurechts-FAQs finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um die Themen Erbbaurechtsverwaltung und Liegenschaftsverträge.
Gibt es Dienstleister, die sich um die Verwaltung meiner Erbbaurechtsverträge oder Pachtverträge kümmern?
Unser Fachbereich der Erbbaurechtsverwaltung in der DOMITERRA übernimmt für Sie die vollständige Verwaltung Ihrer Liegenschaftsverträge. Egal, ob es sich um Erbbaurechtsverträge, Landpachten oder ähnliche (Pacht-)Verträge handelt: Unser kompetentes Team ist gleichzeitig Ihr Ansprechpartner als auch Ihr Vertragspartner und führt alle erforderlichen Vorgänge rund um die Verwaltung ihrer Verträge systemgestützt auf Basis unserer selbstentwickelten Software ADMILUX durch.
Wann erhöht oder ermäßigt sich der Erbbauzins?
Liegen die Voraussetzungen der vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel vor oder die von der Rechtsprechung entwickelten Parameter, ergibt sich ein Betrag um den der Erbbauzins zu erhöhen oder zu ermäßigen ist. Ermäßigungen des Erbbauzinses bei klassischen Klauseln, die beispielsweise auf den Verbraucherpreisindex und als Anpassungszeitpunkt auf den Ablauf einer bestimmten Zeitspanne (üblicherweise 3, 5, 7 oder 10 Jahre) abstellen, gab es in den letzten Jahren nicht.
Wo finde ich gesetzliche Vorgaben zum Erbbaurecht?
Im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) sind die für die Bestellung, Vertragsgestaltung, den Heimfall, die Entschädigung und den Zeitablauf die maßgeblichen Vorschriften seit über 100 Jahren geregelt. Dieses Gesetz ist die Basis aller aktuellen Erbbaurechtsverträge. In den neuen Bundesländern ist das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) zu beachten, welches die Basis für die Überführung ehemaliger Nutzungsverhältnisse an Grundstücken nach dem Recht der DDR in Erbbaurechte bildet.
Gibt es eine Software, mit der Erbbaurechtsverträge und Pachtverträge verwaltet werden können?
Mit ADMILUX haben wir als DOMITERRA eine Fachanwendung zur Verwaltung von Erbbaurechts- und weiteren Liegenschaftsverträgen entwickelt. ADMILUX stellt nicht nur eine einfache Datenhaltung dar, sondern deckt prozessunterstützend alle Anforderungen zur Bearbeitung von Erbbaurechten ab.
Wie lang muss die Laufzeit eines Erbbaurechts sein?
Erbbaurechte müssen auf Dauer bestellt werden, aber bei der Zeitwahl sind neben üblichen 60, 75, 80, 90 oder 99 Jahren auch 200 oder 300 Jahre sowie vergleichsweise kurze 15 Jahre denkbar. Die Parteien sind folglich frei bei der Wahl der Laufzeit und das Erbbaurechtsgesetz macht hierzu keinerlei Vorgaben. In der Praxis kann ein Erbbaurecht, welches für wenige Monate oder Jahre bestellt wird, daran scheitern, dass dieses durch das Grundbuchamt nicht eingetragen wird, weil ein Erbbaurecht „auf Dauer“ bestellt werden soll.
„Erbbaurecht“? „Wertsicherung“? Was ist damit gemeint?
Eine Anpassung des Erbbauzinses in Form einer Erhöhung oder Reduzierung während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags ist eine sogenannte Wertsicherung des Erbbauzinses.
Woher weiß ich, ob ich bei meinem Erbbaurecht eine Wertsicherung durchführen darf?
Eine Wertsicherung bei einem Erbbaurecht kann entweder auf Basis einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel erfolgen oder für den Fall, dass eine solche nicht vereinbart wurde, nach den Grundsätzen, die in der Rechtsprechung für diese Fälle entwickelt wurden.
Ist eine Erbbauzinserhöhung auch ohne Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel möglich?
Wurde keine Wertsicherungsklausel im Erbbaurechtsvertrag vereinbart, so ist eine Anpassung des Erbbauzinses nach den Voraussetzungen der Rechtssprechung teilweise bei vielen Erbbaurechten in der Vergangenheit praktisch nur zwei bis drei Mal in der gesamten Vertragslaufzeit möglich gewesen. Es ist immer im Einzelfall zu prüfen, ob die Parteien eventuell keine Wertsicherung, das heißt Anpassung des Erbbauzinses, wollten.
Woraus setzt sich eine Wertsicherungsklausel in einem Erbbaurechtsvertrag zusammen?
Wertsicherungsklauseln in einem Erbbaurechtsvertrag bestehen immer aus einem Anpassungsmaßstab und einem ggf. nur errechenbaren Anpassungszeitpunkt.
Worauf muss ich bei der Verwaltung von Erbbaurechten achten?
In unserer selbst entwickelten Software ADMILUX erfassen wir die gesamte Historie der Erbbaurechte und sind so in der Lage, Wertsicherungen und Übertragungen sicher und ohne Verzögerungen rechtssicher durchzuführen. Die Verwaltung von Erbbaurechten sollte grundsätzlich hierfür ausgebildetem Personal überlassen werden. Es geht oftmals um das Wissen über die richtige rechtliche Einordnung von vertraglichen Vereinbarungen oder Grundbucheintragungen und die entsprechende Umsetzung.
